Una mentira en 120 cuotas

En las ciudades grandes, como Mar del Plata (ciudad donde vivo), y pese a los elevados costos de los inmuebles, se viene produciendo hace un tiempo un boom en la construcción de edificios.

Vale caminar algunas cuadras por la zona céntrica y semi-céntrica para advertir que cada pocas cuadras nos encontramos con un edificio en construcción, con llamativos carteles publicitarios que, amén de contarnos a los transeúntes las comodidades con que cuentan, nos informan que podemos tener nuestra propia casa totalmente financiada hasta en 120 cuotas.

Por el otro lado, y en charlas con amigos, proyectando el futuro pensamos en que algún día nos tocará la aventura de comprar nuestra primer vivienda, ya sea para nosotros sólos o para nuestra futura familia. De estas charlas surge que todos coinciden en la imposibilidad de acceder al crédito hipotecario tan ansiado por los niveles de sueldo que se exigen, que no existe financiación y demás.

Es ahí donde me surgió la duda y me puse a investigar un poco ¡¿Cómo podía ser que faltara financiación si los carteles me decían que me daban a pagar un departamento hasta en 120 cuotas?!

Alguien mentía (o mis amigos o las constructoras) y no me podía quedar con la intriga, asique me puse a investigar sobre el asunto.

Recurrí a Internet y me encontré con este anuncio:

100% Financiado

20 % de aporte inicial

20% a la posesión

Saldo a 5 años cuotas fijas similares a un alquiler

Posesión Marzo 2013

¿Parece haber un contrasentido no? 100% financiado y después me dicen que tengo que aportar un 20% al comienzo y otro 20% a la posesión. Lo que conllevaría que la financiación se reduciría a un 60% del monto total del valor del departamento.

Seguí buscando en Google y me encontré con otro anunció un tanto más llamativo pero igual de contradictorio:

“Departamentos de 1 y 2 ambientes a 2 cuadras de la costa de Mar del Plata... totalmente financiados, mínimo anticipo”

A ver... o totalmente financiado o con anticipo...

Me dije, la tercera es la vencida y seguí buscando, para encontrarme con esta tercer sorpresa:

Departamentos financiados a Estrenar en Mar del Plata !!
Financiacion Propia de la Empresa sin requisitos, sea propietario a sola firma !!
El Edificio se encuentra ubicado sobre calle Buenos Aires a pocas cuadras de Avenida Colón. Zona Plaza Colon.
El Edificio contará con Salón de Usos Múltiples, Solarium y Laundry.
Tenemos Departamentos de 1 Ambiente de 40 mts amplios con cuotas desde 495U$
La Financiación es con un ANTICIPO, cuotas y un refuerzo a la Posesión.

Si bien aca no se habla de totalmente financiado, se señala que no hay requisitos en el segundo renglón y al final dice que la financiación es con un “anticipo” y un “refuerzo a la posesión”; entonces para acceder a dicha financiación por lo menos hay que cumplir con uno o dos requisitos, según como se lo mire.

¿Que hacer entonces? ¿Tiene algo para decirnos la ley?

Evidentemente mis ilusiones de poder adquirir un departamento totalmente financiado quedaron automáticamente truncas. Parecía que mis amigos tenían razón y fue ahi que recordé que cuando estudié Derechos Reales, me llamó la atención la Ley de Prehorizontalidad (Ley 19.724), la cual fue publicada en el Boletín Oficial del 13 de abril de 1972, es decir unos cuantos años antes que la Ley de Defensa del Consumidor (Ley 24.240), y sin embargo ya contenía algunas disposiciones bastante importantes en materia de defensa de los consumidores.

En esta temática de ofertas “engañosas” entra en juego el Art. 9 de la mencionada ley de prehorizontalidad, que puntualmente dice:

“Queda prohibido, en cualquier forma de oferta:
a) Anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error, o no indicar el precio total si se menciona una parte.
b) Anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pago;
c) Ofrecer formas de pago, condiciones o planes de financiación por terceras personas o instituciones de crédito que no hayan sido efectivamente convenidos o acordados.”

Surge a las claras la intención del legislador de pretender proteger a los adquirentes de situaciones como las mencionadas; sin embargo, en la práctica esto no es así, veamos...

Son muy ilustrativas las palabras del Dr. Cabuli en un artículo titulado “Los principios esenciales la buena fe y la equidad en el sistema de prehorizontalidad” (LL 2005-A, 680):

“Un profesor de Facultad de Derecho de la Universidad de Buenos Aires, en el comienzo de su curso, desafiaba a sus alumnos a que pongan atención a las obras en construcción, y que lean en los grandes carteles que destacaban las características de las distintas obras en construcción ubicadas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y si, en alguna de ellas se hacía alusión a la Ley de Prehorizontalidad, creo que el resultado fue abrumador, casi ninguna o ninguna cumplía ni cumple con el requisito impuesto por la ley de prehorizontalidad.”

Lo mismo sucede en Mar del Plata, basta ver los carteles que mencioné más arriba, ninguno señala la sujeción a la Ley de Prehorizontalidad; tampoco en sus anuncios se da cumplimiento al Art. 9 en materia de oferta.

Valga decir, que a los anuncios citados más arriba la parte aplicable del Art. 9 sería aquella que dice: “anunciar el precio de venta, o parte de él, en forma que induzca a error...” (Inc. a) y cuando señala “anunciar en forma incompleta los planes de financiación y plazos de pagos” (Inc. b), esto ultimo se hace más patente cuando se ven los carteles en la calle, que a lo único que aluden es a las “120 cuotas” y nada más, no hablan de anticipos, posesión ni nada que se les parezca.

Pero, para aplicarse este artículo 9 debemos estar en presencia de un inmueble sujeto al regimen de Prehorizontalidad; la falta de sujeción al mismo traería aparejadas las consecuencias que otrora señalara la Cámara Nacional Civil en el fallo “Cotton” (LL 1979-A, 528): "el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectación del inmueble al régimen de la prehorizontalidad y, en su caso, con la inscripción registral de los contratos que otorgare con relación a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato y que los derechos que confiere al adquirente la ley 19.724 son irrenunciables".

Como mencioné más arriba, es escasa, por no decir nula, la aplicación de esta ley, que si bien de Orden Público ha caido en desuso e incluso más alla de algunos pronunciamientos al respecto, tampoco existen pautas claras sobre su aplicación desde la órbita de tribunales y mucho menos una práctica instaurada del respeto que merece la misma.

El problema es que si la obra en construcción no está sujeta al regimen instaurado por la ley, mucho menos se va a dar cumplimiento al régimen de oferta establecido en el Art. 9.

Siguiendo el fallo “Cotton” las consecuencias que traería aparejada la falta de inscripción es que el adquirente pueda solicitar la mencionada inscripción y, en caso de que no se de cumplimiento, rehusarse al pago de las cuotas hasta tanto se cumpla con la misma. Pero no se prevé ninguna sanción para el caso de que no se cumplan los recaudos previstos para la oferta.

Por ello, si bien sumamente loable la intención del legislador en la protección del adquirente de departamentos en edificios, parece insuficiente la protección brindada ya que expresamente no se establece sanción alguna para el caso de incumplimiento de las pautas establecidas en materia de oferta por el Art. 9 de la Ley de Prehorizontalidad.

La solución, no obstante está en otra Ley de importante relevancia...así el legislador ha incluido la protección del adquirente de inmuebles en otro contexto normativo, me refiero a la Ley de Defensa del Consumidor, que ya en su artículo 1° original incluía “la adquisición de inmuebles nuevos destinados a vivienda”. Posteriormente dicho artículo fue modificado, pero aunque con otras palabras sigue manteniendo la mencionada protección.

Y esta Ley, contiene prescripciones puntuales en lo que hace a la oferta y a la publicidad:

Así, conforme al Art. 7° la oferta dirigida a los consumidores obliga al oferente. El mismo artículo reza en su última parte que la no efectivización de la misma o la restricción injustificada de venta, hace pasible al vendedor de las sanciones previstas en el Art. 47 del mismo texto legal.

Por otra parte, en lo que a la idea de esta entrada hace, nos interesa el Art. 8° en cuanto establece que la publicidad forma parte del contrato. Es decir, que en el caso de estas construcciones las expresiones “totalmente financiados” “financiación en 120 cuotas” o cualquier otra manifestación análoga obliga al vendedor, estando obligado a su cumplimiento.

Y habiendo el consumidor contratado ¿Qué derechos le corresponden? Además de las sanciones previstas en la LDC, el consumidor puede:

• exigir el cumplimiento forzado de la obligacion (dicho de otro modo, que se le conceda la financiación en 120 cuotas sin anticipo, refuerzos ni cualquier otro tipo de erogación).
• Rescindir el contrato con derecho a la restitución de lo pagado, sin perjuicio de los efectos producidos, considerando la integridad del contrato. (en definitiva, devolveme las cuotas que te pague, los anticipos que te di).

También se habilita en el Art. 10 bis in fine la posibilidad de ejercer las acciones de daños y perjuicios que pudieren corresponder.

En definitiva, el adquirente de un inmueble que deba sujetarse al regimen de prehorizontalidad tiene a su alcance tanto la Ley de Prehorizontalidad como la Ley de Defensa del Consumidor para hacer valer sus derechos.

Si el adquirete se sujeta a las normas de la Ley de Prehorizontalidad, primero podrá solicitar la inscripción rehusándose al cumplimiento de las obligaciones a su cargo hasta que la misma se efectivice; y para el caso de la oferta errónea o que la información en materia de financiación sea incompleta, podrá adoptar la misma actitud (claro está siempre que medie buena fe y no haya abuso de derecho).

En cambio, si busca protección a través de la LDC, podrá recurrir a la oficina correspondiente a su domicilio, solicitar las sanciones pertienentes o bien iniciar las acciones judiciales de daños y perjuicios por las erogaciones que haya tenido que hacer y que contradigan la oferta del vendedor. Todo esto sin desconocer las opciones que mencionamos arriba de exigir que se le conceda la financiación ofertada o la rescisión del contrato.

Tal vez sea un poco de desconocimiento del común de la gente que los derechos preceptuados en ambas leyes no se hagan valer o, quizás, la indiferencia de quien puede acceder a un inmueble aceptando las cláusulas predispuestas en los contratos.

De un modo u otro, la publicidad realizada en la construcción de edificios y su venta, sigue siendo un engaño, una burda forma de captar personas que ante el anhelo de la “casa propia” se someten a este tipo de maniobras que burlan las dos leyes mencionadas.-